Der Eigentumsbegriff.

Das Grundbuch (Registro de la Propiedad) spiegelt vielfach nicht die wahre Eigentumssituation wider. Es kann deshalb zu einem Auseinanderfallen zwischen den wirklichen Eigentum und dem sogennanten Bucheigentum kommen, wenngleich an der Eigentümerposition im Grundbuch die Gutglaubensvermutung geknüpft wird. Das bedeutet, dass derjenige, der vom Bucheigentümer gutgläubig ein Recht erwirbt, wenn wirkliches Eigentum und Bucheigentum auseinanderfallen.
Der spanische Eigentumsbegriff wird in Art. 348 Código Civil wie folgt definiert:
"Eigentum ist das Recht, eine Sache ohne weitere als die im Gesetz festgelegten Beschränkungen zu nutzen und über sie zu verfügen. Der Eigentümer hat gegen den Inhaber oder den Besitzer der Sache einen Herausgabeanspruch"
Andere Länder, ander Sitten-Spanien ist anders als Deutschland, auch der Weg zum Immobilieneigentum. Endstation Sehnsucht ist in beiden Ländern der Grundbucheintrag als Eigentümer. Doch die Wege sind unterschiedlich. Wie die Kaufabwicklung üblicherweise in Spanien vonstatten geht.:

Klassifizierung des Bodens entscheidet.

Aufgrund der neuen gesetzlichen Regelung (Art.9ff.) wird der Boden in folgende Klassen eingeteilt:

	Städtischer Boden (suelo urbano): Mindestens 2/3 des Gebietes müssen bereits voll erschlossen sein, mit Zufahrt, Energieversorgung, Versorgungsanschlüssen, etc.
	Urbanisierbarer Boden (suelo urbanizable), Art. 11: Diese gesetzliche Regelung muss in Zusammenhang mit dem Königlichen Gesetzdekret Nr.5/96 vom 07. Juni 1996 gesehen werden. Demgemäss gilt als urbanisierbarer Boden das, was sich dem Bodennutzungsplan (Plan General Municipal) im einzelnen ergibt.
	Nicht urbanisierbarer Boden: Es handelt sich hierbei um Gelände, das einem besonderen Schutz wegen seines aussergewöhnlichen Land -,forst- oder tierwirtschaftlichen Wertes unterliegt wie auch aufgrung landschaftlicher, historischer oder kultureller Gegebenheiten oder wegen des Schutzes des ökologischen Gleichgewichtes. Falls in der betreffenden Gemeinde kein Flächennutzungsplan besteht, wird die Einteilung in urbanisierbaren und nicht urbanisierbaren Boden vorgenommen.

Spanisches Erwerbssystem.

Das spanische Recht kennt -anders als das deutsche Recht- keine unterschiedliche Art des Eigentumserwerbs an beweglichen und an unbeweglichen Sachen.
Der Erwerbsvorgang ist in beiden Fällen der gleiche. Bei der Beurteilung der Rechtssituation sollte man sich von deutschen Vorstellungen freimachen. Die Trennung zwischen schuldrechtlichem und dinglichem Vertrag (Auflassung) ist auf das spanische Recht nicht übertragbar.
Im spanischen Recht gilt die Lehre von "Título" und von "Modo" . Das bedeutet dass die Begründung, Übertragung oder Aufhebung dinglischer Rechte einmal vom Vorhandensein eines rechtwirksamen schuldrechtlichen Vertrages, dem título abhängig ist und andererseits von der Übergabe der Sache, dem modo.
Das heisst, dass der Grundstückskaufvertrag den Rechtstitel bildet. In Erfüllung dieses Rechtstitels erwirbt der Eigentümmer das Eigentum durch Übergabe der Sache, etwa durch Aushändigung der Schlüssel oder durch faktische Einräumung der Verfügungsmacht (modo).